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高度重视有关预售商品房禁止转让的政策与法规冲突
编辑:quanfeng / 发布日期:2012-01-13 / 点击:1364

2005年5月11日,国务院转发了国家建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务局、银监会七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(下称《意见》)。该《意见》共八项内容,其中第七项规定:“切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为       根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让,在预售竣工交付,预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预售合同网上即时备案,防止私下交易行为”。 

        国务院政策出台之前,山东省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议于2005年3月31日通过了《山东省商品房销售条例》(下称《条例》)。该《条例》第十二条规定:“预售的商品房可以依法进行转让,买受人已经支付购房款的,应当及时告之房地产开发企业,房地产开发企业应当予以配合,合同另有约定的除外,买售人未支付全部购房款的,应当征得房地产开发企业同意。预售商品房转让的,买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续”。

         上述国务院转发的七部委的〈意见〉属于国家政策,而山东省人大常委会制定的〈条例〉则属于地方性法规。山东省人大常委会制定的地方性法规,因制定时间早而与国务院后出台的政策发生了冲突。《条例》因为要到2005年7月1日起实行。这样,到2005年7月1日条例生效时,该条例的第十二条,就会因与国务院已经生效的政策相抵触而导致无效。这是按照我国目前的司法制度,国家政策的效力要高于地方法规的效力而造成的。因此,对于我省的商品房销售来说,将会出现很不规范的现象,对于购房人来说,如不了解上述政策和法规的规定及效力,或只依据《山东省商品房销售条例》预购商品房进行转让,出现纠纷后,这种转让行为,将会被人民法院依法确认为无效行为,就会面临购房的巨大风险。为了规范山东省房地产市场的正常交易,笔者建议山东省人大常委会及时启动立法程序,对《条例》进行修正,或采取其他补救措施,以避免该条例因与国家政策的冲突,而给善良投资购房人带来不必要的麻烦,完善山东省的商品房销售制度。

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