2005年6月14日,原告淄博**建筑园林工程公司(下称园林公司)诉韩**买卖合同纠纷一案,原告园林公司向韩**主张的欠缴住房款15万元的起诉,被山东省桓台县人民法院依法给予驳回.
1994年,园林公司(系国有企业)决定在单位内部进行集资建房,参加房改,按照测算,韩**所分的楼房,需交住房集资款5万元,1995年2月26日,韩**交足了5 万元的建房集资款,园林公司于1995年3月动工建设,1999年交付职工居住.1999年11月30日双方签定了一份售房协议,双方约定,楼房作价5万元整,韩**必须在签本协议时把房款一次性交清,园林公司负责于2002年11月办理完确权手续,确权手续费用甲乙双方各承担一半.按此协议双方本无争议,房款两清.然而事实又发生了新的转变.
2002年9月3日,园林公司以为了对社会出售公司宿舍楼能提高价格为由,又与公司部分职工签定了一份售房协议书,价格接近市场价,这样,园林公司与韩**所签的售房协议价格就成了20万元,扣除先前已支付的5万元,实际上韩**又欠单位住房款15万元,为此,园林公司又责成韩**给公司打了15万元的欠条.公司承诺,只要韩**不擅自离开公司,该欠条只是形式,不会主张权利,韩**信以为真.
由于公司经营不善,园林公司放假,员工自谋出路,韩**在未与单位解除劳动关系的情况下,外出务工.
2004年12月15 日,原告园林公司向山东省桓台县人民法院提出了起诉,要求被告韩**偿还所欠的15万元住房款.该公司诉称,2002年9月3日双方签定的协议是双方真实意思的表示,该协议合法有效,且被告韩**亲自书写了15万元的欠条,事实清楚,证据确实充分,法院应依法判决被告韩**偿还此欠款,并赔偿损失1万元.
被告韩**委托山东鲁兴律师事物所伊丕国律师出庭进行了应诉.伊丕国律师在认真分析了该案的事实,了解了被告园林公司主张的证据后,庭前搜集了大量的证据,又申请了6 个证人出庭作证,通过法庭审理,律师提出了三个方面的代理意见:(一) 本案争议的纠纷,属于单位内部集资建房而引发的与国家政策有关的涉及房改的房地产纠纷,该纠纷应由行政部门进行解决,人民法院应不予受理或驳回园林公司的起诉;(二) 本案所涉及的房屋买卖,因违背禁止性的法律规定,不是商品房,买卖行为应属无效.(三) 园林公司与韩**补签的协议及所打15万元欠条,因与住房政策向违背,且不是双方真实意思的表示,属于欺诈行为,不应受法律保护.
本案经过法院俩次开庭审理,法院认为,本案所争议的房屋为集资建房,有别于商品房的买卖,对集资建房的法律关系的调整,属于政策的调整范畴,应当有行政机关对该法律关系进行规范和调衡,司法机关不能超越职权审查当事人的行为是否违反政策,该案不属于法院受理的范围.
律师点评:本案是由一张15万元的欠条引发的纠纷,原告园林公司只注重了欠条本身的效力,而没有充分考虑欠条形成的起因,且有意回避了这一点;而被告韩**却强调了15万元欠条的事实依据,大量的证据都指向了一个问题,本案所争议的15万元欠条的事实依据是单位内部的集资建房.
从法律依据来讲,最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知1992年11月25日法发[1992]38号司法解释第三向规定:因单位集资建房,分房而引发的占房,腾房等房地产纠纷,均不属于人民法院主管工作的范围,当事人提起的诉讼,人民法院应当依法不予受理或驳回起诉,可告知其找有关部门解决.